L’immeuble locatif (plex) est un mode de détention immobilière courant au Québec. Cet article décrit les éléments qui entrent habituellement dans son analyse. Il s’agit d’information générale : il n’indique pas si un achat est approprié.
Le profil du propriétaire
- Propriétaire-occupant : habite un logement de l’immeuble; la mise de fonds minimale peut être moindre.
- Propriétaire non occupant : mise de fonds généralement plus élevée et gestion à organiser.
Le revenu net d’exploitation (RNE)
| Poste | Exemple annuel |
|---|---|
| Loyers bruts (3 logements) | 39 600 $ |
| Vacance (3 %) | − 1 190 $ |
| Taxes municipales et scolaires | − 5 200 $ |
| Assurances | − 1 800 $ |
| Énergie, déneigement, entretien (environ 10 %) | − 3 960 $ |
| Réserve pour gros travaux | − 2 000 $ |
| RNE | ≈ 25 450 $ |
Pour un prix de 500 000 $, le taux de capitalisation serait d’environ 5,1 %. Ce taux se compare habituellement au coût du financement : lorsque l’intérêt dépasse le rendement, le flux de trésorerie peut être négatif. Les chiffres ci-dessus sont fictifs.
Le financement
Le taux hypothécaire au renouvellement peut varier, voir renouvellement hypothécaire. S’ajoutent les droits de mutation (« taxe de bienvenue »), les frais de notaire et l’inspection.
Le cadre du logement locatif
Le Tribunal administratif du logement encadre la fixation du loyer, la reprise de logement et les évictions.
La fiscalité
Les revenus locatifs sont imposables; plusieurs dépenses sont déductibles et l’amortissement (DPA) suit des règles précises. Voir aussi la déclaration de revenus; un comptable peut préciser chaque cas.
Risques fréquemment cités
- Réparations majeures : toit, fenêtres, plomberie.
- Loyers ou hausses différents de ceux prévus.
- Liquidités insuffisantes : voir le fonds d’urgence.
Le module Immobilier de Fynzo suit loyers, dépenses et rendement de chaque immeuble.
